都市計画に関するページ（都市計画区域・建築確認・開発行為）

都市計画区域

　都市計画区域は、一体の都市として総合的に整備、開発及び保全する必要がある地域であり、淡路市では下表のとおり区域が指定されています。
　なお、現在淡路市では用途地域の指定及び防火地域の指定はありません。

Ｑ．建ぺい率・容積率は？

Ａ．形態制限区域図 [PDFファイル／4.35MB]をご覧ください。

区域の判断が難しい箇所については、電話で確認願います。

都市計画区分	地域名	大字
都市計画区域内	岩屋	岩屋
	岩屋	南鵜崎
	岩屋・東浦	釜口※
	岩屋・東浦	仮屋
	岩屋・東浦	久留麻※
	岩屋・東浦	楠本
	津名	塩田新島
		塩尾
		王子
		下司
		佐野
		佐野新島
		志筑
		志筑新島
		生穂
		生穂新島
		大谷
		大町下
		大町上
		大町畑
		池ノ内
		中田
		里
	東浦	浦
		下田
		河内※
		小磯
		大磯
		谷※
		中持
		白山
		浜
		夢舞台
	北淡	育波
		室津
		舟木
		小倉
		小田※
		仁井※
		石田
		浅野神田
		浅野南
		長畠
		斗ノ内
		富島
		野島貴船
		野島江崎
		野島轟木
		野島常盤
		野島大川
		野島平林
		野島蟇浦

※一部区域外

 

都市計画区分	地区名	大字
都市計画区域外	一宮	井手
		遠田
		下河合
		郡家
		江井
		高山
		山田
		上河合
		新村
		深草
		草香
		草香北
		多賀
		竹谷
		中村
		南
		入野
		尾崎
		北山
		明神
		柳澤
	津名	興隆寺
		長澤
		木曽下
		木曽上
		木曽上畑
		野田尾
	北淡	久野々
		黒谷
		生田大坪
		生田田尻
		生田畑

 

Ｑ．適用制限内容は？

Ａ．下表のとおり（旧町単位での区分けです。）

適用制限内容一覧表

 

都市計画区域名	容積率	建ぺい率	道路斜線制限	隣地斜線制限	日影による高さ制限
旧津名町	200	60	1．5	20m＋1．25	適用
	200	70	1．5	20m＋1．25	適用
	400	70	1．5	20m＋1．25	適用せず
旧淡路町	200	60	1．5	20m＋1．25	適用
	200	70	1．5	20m＋1．25	適用
	400	70	1．5	20m＋1．25	適用せず
旧東浦町	200	60	1．5	20m＋1．25	適用
	200	70	1．5	20m＋1．25	適用
旧北淡町	200	60	1．5	20m＋1．25	適用
	200	70	1．5	20m＋1．25	適用
	400	70	1．5	20m＋1．25	適用せず

日影により中高層の建築物の制限

地域	制限を受ける 建築物	平均地盤面 からの高さ	敷地境界線から水平距離が5mを超える範囲 に生じさせてはならない日影時間
			10m以内の範囲	10mを超える範囲
都市計画区域内 で用途地域の指 定のない区域	高さが10mを 超える建築物	4ｍ	4時間	2．5時間

建築確認

確認を受けなければならない建築物とは

確認を受けなければならない建築物

確認を受けなければならない建築物は、大きく2つに分けられます。

1. 都市計画区域の内外にかかわらず必要な建築物
2. 都市計画区域内の建築物

建築確認を必要としないもの

確認申請を必要としないものをまとめると、次のようになります。

1. 都市計画区域外に建築する、住宅など一定規模以内のもの。
2. 工事を施工するために現場を設置する事務所、材料置場などの建築物。
3. 増築、改築または移転に係る部分の床面積の合計が10平方メートル以内であるとき。
4. 宅地造成等規制法による許可を受けた擁壁、安全性等の確認がされているためです。

建築基準法の道路について

　道路は人や車の通行のための役割のほかにも、建物からすると日照、通風の確保、また、災害発生時における避難や緊急車両の進入を容易にするなど、防災の上でも重要な役割をもっています。
　そこで建築基準法では、建築物を建築する場合は「建築物の敷地は2メートル以上接しなければならない」（建築基準法第43条）と規定しています。（住宅等小規模な建築物以外で不特定多数の人が出入りする建築物などは異なる基準があります。）
　さらに、その接する道路は現状のみならず、将来にわたって継続的かつ安定的に利用できる必要性があることから「道路」と扱う範囲についても、同法第42条に定められています。

道路の幅員・法令種別・種別

4ｍ以上のもの

• 42条1項1号道路
  国道、県道、市道等として認定等された道で幅員が4ｍ以上のもの
• 42条1項2号道路
  都市計画法、土地区画整理法等による道路、開発許可を受けて築造される道路も含む
• 42条1項3号道路
  都市計画区域指定（昭和25年11月23日以前の場合は昭和25年11月23日）を受けた際、現に存在する道路でり、かつ幅員が4ｍ以上のもの
• 42条1項4号道路
  都市計画法、土地区画整理法等で2年以内に事業が執行される予定のとして特定行政庁が指定したもの
• 42条1項5号道路
  政令等で定める基準に適合する道で、築道しようとする者が特定行政庁から、その位置の指定を受けた4ｍ以上の私道

 4ｍ未満のもの

• 42条2項道路
  都市計画区域指定（昭和25年11月23日以前の場合は昭和25年11月23日）を受けた際、既に建築物が立ち並んでいる幅員1．8ｍ以上4．0ｍ未満の道で、特定行政庁の指定したもの

※これらの道路に接道していない敷地の場合は、原則として建築物を建てることはできません。

敷地について

Ｑ．住宅の敷地を選ぶときは、どのようなことに気を付けたらよいのでしょうか？

Ａ．日常生活の利便性は誰でも関心がありますが、これだけに目を奪われると後悔することがありますので注意が必要です。特に法の規制によって建築できない場合がありますので、注意が必要です。

Ｑ．敷地が基準法上の道路に接しているか？

Ａ．建築基準法では道路に接しない敷地には建築できないことになっています。また、道路も法律で定められていますので、見た目に道路でも法律上は道路でない場合がありますので注意が必要です。

Ｑ．ガケに接近していないか？

Ａ．ガケに近い敷地は建築を制限される場合があります。また、擁壁・ブロックがあるときも法に適合した構造物であるか確かめることが必要です。

Ｑ．土地の境界等はできているか？

Ａ．土地の隣地境界及び道路との境界ができていれば、建築後もトラブル等を避けることができます。

開発・建築協定とは

まちづくりはあなたが主役です！

建築協定制度について

　建築物を建築する場合には建築基準法などで、用途構造等の基準が定められていますが、いずれも一律であるため、地域に応じた住みよい環境づくりや個性のあるまちづくりには十分でありません。そこで、良好なまちづくりを行うため「建築協定」という制度が設けられています。

　この制度を活用すると、地域の特性を活かし、住宅地として良好な住宅環境の保全するなどの目的で、「住みよいまちづくり」のためのルールを定めることができます。定めたルールは、地区の住民の皆さんでお互いに守っていき、後にその区域内の住民になった場合にも効力が及ぶこととなり、永続的にまちなみを維持できます。

開発協定制度について

※開発協定がある区域（海平の郷）については、管理者（売主）と十分に協議を行って下さい。

開発行為

　主として「建築物の建築」または「特定工作物の建設」の用に供する目的で行う「土地の区画形態の変更」をする場合に該当します。

　1，000平方メートル以上の3，000平方メートル未満は「緑豊かな地域環境の形成に関する条例」に基づく協議等が必要であります。

　また、3，000平方メートル以上の開発行為を行う場合には、「都市計画法」・「緑豊かな地域環境の形成に関する条例」・「淡路市開発指導要綱」・「淡路市開発指導要領」に基づく淡路市長及び兵庫県知事の確認や、許可を受ける必要があります。

• 淡路市開発指導要綱 [PDFファイル／110KB]
• 淡路市開発指導要領 [PDFファイル／72KB]

景観形成

関連リンク

• 景観形成等に関する条例＜外部リンク＞
• 緑豊かな地域環境の形成に関する条例（緑条例）＜外部リンク＞